건축공사 시공사 선정, 견적금액보다 먼저 비교해야 할 7가지

건축공사를 준비하는 건축주가 시공사를 선정할 때 가장 먼저 보는 것은 대부분 총공사비입니다.

A업체는 10억 원, B업체는 8억 원을 제시했다면 당연히 B업체에 마음이 갈 수 있습니다. 그러나 건축 실무에서 중요한 것은 단순한 견적 총액이 아니라, 두 업체가 같은 도면과 같은 공사 범위를 기준으로 견적을 작성했느냐입니다.

제가 여러 건축 및 부동산개발 사업을 진행하면서 확인한 바로는, 낮은 견적이 항상 경제적인 견적은 아니었습니다. 견적에서 빠진 공사가 많으면 계약 후 추가공사비가 계속 발생하고, 결과적으로 처음 제시한 금액보다 훨씬 큰 비용을 부담할 수 있기 때문입니다.

설계비보다 먼저 설계 범위를 확인해야 한다

설계비가 저렴하다는 이유만으로 설계사무소를 결정해서는 안 됩니다. 같은 건축설계라도 허가를 받는 데 필요한 도서와 실제 시공·견적에 필요한 실시설계도서의 범위는 다를 수 있습니다.

실시설계도서에는 주요 자재의 종류와 규격, 창호와 외벽의 접합부, 방수와 단열, 천장 내부 설비, 각종 마감 상세 등이 구체적으로 표현돼야 합니다.

이러한 내용이 부족하면 시공사마다 서로 다른 자재와 공법을 기준으로 견적을 작성하게 됩니다. 그렇게 받은 견적은 금액을 비교해도 정확한 비교가 되지 않습니다.

동일한 조건으로 견적을 받아야 한다

시공사 견적을 비교하려면 모든 업체에 동일한 설계도서와 공사 범위를 제공해야 합니다.

가능하다면 공종별 물량과 항목이 정리된 내역서를 제공하고, 각 업체가 같은 항목에 단가와 금액을 기입하도록 하는 것이 좋습니다.

견적을 비교할 때는 총액뿐만 아니라 다음 사항을 확인해야 합니다.

1. 가설공사비와 안전관리비가 포함됐는가
2. 전기·기계·소방·통신공사의 범위가 같은가
3. 창호·외장재·마감재의 등급이 같은가
4. 토목·조경·인입공사가 포함됐는가
5. 별도공사와 건축주 지급자재가 명확한가
6. 부가가치세 포함 여부가 같은가
7. 공사기간과 물가변동 조건이 제시됐는가

이 가운데 한두 항목만 빠져도 업체별 견적금액에 상당한 차이가 생길 수 있습니다.

최저가 견적이 위험한 이유

가격이 낮은 것 자체가 문제는 아닙니다. 공법 개선, 공정 단축, 자재 규격 조정 등을 통해 합리적으로 공사비를 낮춘 견적일 수도 있습니다.

문제는 낮아진 이유를 설명하지 못하는 견적입니다.

특정 공종이 누락됐거나 자재의 성능과 규격이 불분명하다면 계약 후 설계변경과 추가공사로 이어질 가능성이 있습니다. 따라서 가장 낮은 업체를 바로 선정하기보다, 다른 업체와 차이가 크게 발생한 공종부터 확인해야 합니다.

회사 규모보다 현장대리인을 확인해야 한다

시공사의 실적과 재무상태도 중요하지만, 실제 현장을 책임질 현장대리인의 역량 역시 시공 품질에 큰 영향을 미칩니다.

시공사 선정 전에는 현장대리인이 비슷한 용도와 규모의 건물을 시공한 경험이 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 공정관리, 하도급업체 조율, 설계도서 이해도, 건축주 및 감리자와의 소통 능력도 함께 살펴봐야 합니다.

계약 전 면담을 통해 현장대리인이 도면을 얼마나 이해하고 있는지 확인하는 것도 실무적으로 유용합니다.

기성금은 공정률과 검사 결과에 맞춰 지급한다

공사비 지급조건은 계약서에 구체적으로 정해야 합니다.

계약금이나 선급금 지급 여부는 계약조건에 따라 달라질 수 있지만, 이후 기성금은 실제 공정률과 시공 상태를 확인해 지급하는 것이 기본입니다.

단순히 시공사가 요청한 비율대로 지급하기보다 감리자의 공정 확인, 자재 반입 여부, 해당 공정의 완성 상태를 함께 확인해야 합니다. 준공 단계에서는 미시공·오시공·하자보수 항목을 정리한 후 잔금을 지급하는 방식이 안전합니다.

하자담보책임 기간과 하자보수보증서 제출 조건도 공종과 계약내용에 맞게 명확히 정해야 합니다.

좋은 시공사는 싼 업체가 아니라 설명할 수 있는 업체다

건축공사에서 공사비를 지키는 가장 좋은 방법은 무조건 싼 업체를 찾는 것이 아닙니다.

설계도서를 정확히 이해하고, 견적금액의 근거를 설명하며, 누락공사와 별도공사를 계약 전에 투명하게 밝히는 업체를 선정해야 합니다.

결국 시공사 선정의 핵심은 최저가가 아니라 같은 조건으로 견적을 비교하고, 금액 차이가 발생한 이유를 확인하는 것입니다. 계약 전 조금 더 꼼꼼하게 검토하는 과정이 추가공사와 분쟁을 줄이는 가장 현실적인 방법입니다.

함께보면 좋은 글

 -  노후 상가 리모델링 비용 완벽 분석: 신축을 이기는 비용 비교 및 실패 없는 업체 선정 가이드

 - 부동산 개발 입지분석: 상가와 주거 용도별 성공 기준과 현장 실무 노하우