주유소 부지 매입, 토양오염 확인 없이 토지가격과 건축비만 계산하면 사업비가 예상과 크게 달라질 수 있다. 기존 주유소 부지를 개발할 때는 철거뿐 아니라 토양오염 조사, 정화비용, 책임주체와 정화기간까지 사업 초기부터 검토해야 한다.
부동산개발 사업을 검토하다 보면 입지가 상당히 좋은데도 선뜻 매입하기 어려운 토지가 있다.
그중 하나가 기존에 주유소로 사용하던 부지이다.
주유소로 사용되던 부지는 대로변이나 교차로에 위치하는 경우가 많아 상업시설이나 업무시설 등을 계획하기에는 오히려 입지가 좋은 경우도 많다.
그래서 토지를 처음 보면 건축하는 사람 입장에서는 먼저 용도지역, 용적률, 도로 조건, 건축 가능한 규모부터 계산하게 된다.
그런데 주유소 부지는 조금 다르게 봐야 한다.
얼마 전 서울 장안동에 있는 기존 주유소 부지에 대한 설계 의뢰를 받아 검토할 일이 있었다. 처음에는 여느 개발사업과 마찬가지로 기존 시설을 철거하고 새로운 건물을 계획하면 되는 것으로 생각할 수도 있지만, 검토하면서 가장 먼저 짚어야 할 부분은 따로 있었다.
바로 땅속의 토양 상태였다.
주유소 부지는 건축계획보다 토양오염부터 확인했다
기존 주유소에는 지하 저장탱크와 배관 등 석유류를 저장하고 공급하기 위한 시설이 설치되어 있다.
오랜 기간 운영했다면 눈으로 보이는 건축물 상태만 가지고 지하 토양의 상태를 판단하기 어렵다.
따라서 내가 이런 부지를 개발사업으로 검토한다면 순서를 조금 바꾼다.
보통 토지를 보면 토지가격 → 건축규모 → 공사비 → 분양·임대수익 → 사업성을 생각한다.
하지만 기존 주유소 부지는 여기에 한 단계가 먼저 들어가야 한다.
기존 주유소 이력 → 토양오염 관련 자료 확인 → 필요 시 전문기관 조사 → 정화 가능성 및 비용 검토 → 건축계획 및 사업성 검토 순서다.
토양오염 여부와 범위는 설계자가 현장을 보고 판단할 사항이 아니다. 토양관련전문기관의 조사와 관련 자료를 통해 확인해야 한다.
실제로 관련 법령에서도 토양오염 검사를 토양오염도 검사와 누출검사로 구분하고 있으며, 조사 결과 기준을 초과한 경우에는 토양 정밀조사와 오염 토양 정화 등의 절차로 이어질 수 있다.
그래서 개발사업자라면 기존 검사 결과나 관련 행정자료가 있는지 부터 확인하고, 필요하다면 전문기관을 통해 정확한 상태를 확인한 뒤 토지 매입 여부를 결정하는 것이 안전하다.
문제는 오염토보다 ‘누가 비용을 부담하느냐’다
설계 검토를 하면서 내가 더 중요하게 보는 부분은 오염 여부 자체만이 아니다.
“만약 오염되어 있다면 정화비용을 누가 부담할 것과 소요되는 시간은 어떻게 할 것 인가?”가 문제다.
토지 매매가격을 협의하면서 토양오염 문제를 제대로 확인하지 않은 채 계약부터 체결하면 이후 예상하지 못했던 비용이 사업비에 들어올 수 있다.
예를 들어 토지가격과 기존 주유소 철거비까지 계산해서 사업수지를 맞춰 놓았는데 철거 과정이나 조사에서 예상보다 넓은 범위의 토양오염이 확인됐다고 해보자.
그러면 토양 정화 비용뿐 만 아니라 조사, 운반, 검증 등에 필요한 비용과 시간이 추가될 수 있다.
더구나 현행 토양환경보전법에서는 오염을 발생시킨 자, 오염 원인이 된 시설의 소유·점유·운영자 뿐 아니라 일정한 경우 해당 토지의 소유자나 점유자도 정화책임과 관련될 수 있다.
따라서 “계약서에 매도인이 정화한다고 한 줄 넣으면 끝”이라고 생각해서는 곤란하다.
매입 전 관련 자료를 충분히 확인하고, 필요하면 환경전문가 및 법률전문가의 검토를 받아 오염 발견 시 조사비·정화비·추가비용을 누가 부담할 것인지, 정화가 지연될 경우 어떻게 처리할 것인지 등을 계약조건에서 구체적으로 검토하는 것이 필요하다.
부동산개발에서는 매입 가격 몇 %를 깎는 것보다 이런 숨어 있는 비용을 매입 전에 찾아내는 것이 더 중요할 때가 있다.
철거했다고 바로 건축공사를 시작하는 것은 아니다
또 하나 놓치기 쉬운 것이 사업기간이다.
개발사업에서는 금융비용 때문에 한두 달도 중요하다.
기존 주유소 영업을 종료하고 시설을 철거했다고 해서 바로 터파기하고 신축공사를 시작한다고 생각하면 사업 일정에 차질이 생길 수 있다.
오염이 확인되면 관련 절차에 따라 정화가 필요하다. 현행 법에서는 원칙적으로 오염이 발생한 해당 부지에서 정화하도록 하고 있으며, 부지가 협소하는 등 불가피한 경우 일정한 절차를 거쳐 등록된 시설로 반출하여 정화할 수 있도록 하고 있다.
따라서 실제 개발 일정은 단순히 주유소 철거 → 신축공사 착공 으로 잡을 것이 아니라,
사전자료 확인 및 조사 → 기존 시설 철거 → 오염범위 확인 → 정화계획 및 정화작업 → 정화완료 확인·관련 절차 → 신축공사 라는 과정을 염두에 두고 검토하는 것이 현실적이다.
특히 도심의 토지가격이 높은 곳이라면 정화작업 때문에 착공이 늦어지는 기간도 결국 사업비다. 대출이자와 금융비용, 설계·인허가 일정, 임대 또는 분양시점까지 영향을 받을 수 있기 때문이다.
주유소 부지는 ‘땅 위’보다 ‘땅 아래’를 먼저 봐야 한다
장안동 주유소 부지를 검토하면서 다시 생각하게 된 것이 있다.
건축설계를 오래 하다 보면 토지를 보는 순간 자연스럽게 “여기에 몇 층까지 지을 수 있을까?”부터 생각하게 된다.
그런데 부동산개발 PM과 설계자 관점에서는 한 가지를 더 봐야 한다.
이 땅에 과거 무엇이 있었는가.
주유소 뿐 아니라 공장, 정비 시설 등 오염 가능성이 있는 시설이 사용했던 토지는 현재의 토지이용계획 만 보고 판단해서는 부족하다.
특히 주유소 부지를 매입한다면 최소한 다음 사항은 계약 전에 확인해 볼 필요가 있다.
① 과거 및 현재의 주유소 운영 이력 ② 기존 토양오염검사 관련 자료 ③ 필요시 전문기관 조사 ④ 오염범위와 예상 정화방법 ⑤ 정화비용 부담주체 ⑥ 정화에 필요한 예상기간 ⑦ 정화기간이 전체 개발사업 일정과 금융비용에 미치는 영향
좋은 땅을 싸게 매입하는 것도 개발사업의 실력이며, 잘 못 사면 실패를 안고 시작하게 된다는 점을 명심해야 한다.
하지만 겉으로 보이지 않는 비용을 계약 전에 찾아내는 것 역시 부동산개발의 중요한 실력이라고 생각한다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 주유소 부지를 매입하면 반드시 토양오염조사를 해야 하나요?
모든 주유소 부지 매매에서 동일한 조사가 일률적으로 필요한 것은 아닙니다.
다만 과거 주유소로 사용된 토지는 지하 저장탱크와 배관 등의 누출 가능성을 배제하기 어려우므로, 매입 전 기존 토양 오염 검사 자료와 운영 이력을 확인하고 필요하면 전문 기관을 통한 조사를 실시하는 것이 안전합니다.
특히 신축 개발사업이라면 토지가격 뿐 아니라 정화 가능성과 예상 비용까지 사업성에 반영하는 것이 좋습니다.
Q2. 주유소 철거 후 토양오염이 발견되면 바로 건축공사를 시작할 수 있나요?
오염이 확인됐다면 곧바로 신축공사를 진행한다고 생각해서는 안 됩니다.
오염 범위와 정도를 확인하고 관련 기준에 따른 토양정화와 필요한 확인·검증 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.
따라서 개발사업 일정은 주유소 철거 → 신축 착공이 아니라 **조사 → 철거 → 오염확인 → 정화 → 완료확인 → 신축공사**까지 고려해 잡는 것이 현실적입니다.
결론
주유소 부지는 건물을 얼마나 크게 지을 수 있는 지를 계산하기 전에, 먼저 그 땅이 새로운 건물을 받아들일 준비가 되어 있는지 부터 확인해야 한다.
그 순서를 바꾸는 것 만으로도 예상하지 못했던 사업비와 사업 기간의 위험을 상당 부분 줄일 수 있다.
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