다세대·다가구 건축규제 완화와 비아파트 활성화 정책이 추진되고 있습니다. 일조권 등 건축규제가 완화되는 시기를 부동산개발 사업성 개선 기회로 활용하는 방법을 실무 경험을 바탕으로 살펴봅니다.
다세대·다가구 건축규제 완화는 단순히 건축하기 편해진다는 의미가 아닙니다. 그동안 일조권이나 주차, 각종 건축기준 때문에 사업성이 부족했던 토지를 다시 검토할 수 있는 시기가 왔다는 의미로 보는 것이 더 정확합니다.
30년 넘게 건축과 개발 현장을 경험하면서 느낀 것이 하나 있습니다.
규제는 항상 같은 방향으로 움직이지 않습니다.
건축규제는 완화됐다가 다시 강화되기도 한다
정부나 지방자치단체가 주택공급 부족이나 경기침체, 제도상 불합리한 문제를 해결하기 위해 평소보다 큰 폭의 규제완화를 시행하는 시기가 있습니다.
때로는 현실과 맞지 않는 규제를 개선하고, 기존 건축물이 안고 있던 불편이나 위법 상태를 합리적으로 해소하기 위한 특별한 제도를 시행하기도 합니다.
이런 정책을 여러 번 경험하면서 제가 중요하게 보는 것은 “완화 폭이 얼마인가?”보다 “이 제도가 언제까지 유지될 것인가?”입니다.
정책 목적이 달성되거나 예상하지 못했던 부작용이 발생하면 다시 기준이 강화될 수도 있기 때문입니다.
따라서 합법적으로 활용할 수 있는 완화제도가 시행되고 있다면 막연히 기다리기보다 내 사업에 실제 적용할 수 있는지 먼저 검토하는 것이 중요합니다.
이번에는 왜 다세대·다가구인가?
정부가 비아파트 공급 활성화에 적극적으로 나서는 이유는 아파트 공급만으로 도심의 다양한 주거수요를 충족하기 어렵기 때문입니다.
특히 다세대·다가구주택은 소규모 필지를 활용해 비교적 빠르게 공급할 수 있습니다.
그런데 실제 설계를 해보면 문제가 있습니다.
용적률이 남아 있는데도 일조권, 주차장, 대지 안의 공지, 도로조건 등에 걸려 법적으로 허용된 용적률을 충분히 사용하지 못하는 경우가 많습니다.
특히 작은 대지에서는 정북방향 일조권에 따른 건축물 후퇴가 사업성을 크게 좌우합니다.
상부층 몇 미터가 잘리는 것처럼 보여도 실제로는 한 세대의 평면이 깨지거나 전용면적이 크게 감소할 수 있습니다.
일조권 규제완화는 ‘몇 ㎡ 증가’보다 큰 문제다
개발사업에서 중요한 것은 건축면적 자체가 아닙니다.
전용면적 × 세대수 × 임대료 또는 매각가격으로 연결되는 수익구조입니다.
예를 들어 일조권 규제 때문에 상부층이 계단식으로 후퇴했던 건물이 완화된 기준으로 평면을 정상화할 수 있다면,
건축 가능면적 증가 → 전용면적 증가 → 평면 개선 → 세대 상품성 향상 → 사업수익 증가
라는 연쇄효과가 발생할 수 있습니다.
그래서 규제완화가 발표되면 저는 먼저 과거 사업성 부족으로 접어두었던 부지부터 다시 살펴볼 것을 권합니다.
이런 땅은 다시 계획설계를 해 볼 필요가 있다
특히 다음과 같은 부지는 다시 검토할 가치가 있습니다.
- 일조권 때문에 상부층 면적이 크게 줄었던 토지
- 용적률을 충분히 사용하지 못했던 소규모 대지
- 주차와 세대수 문제로 사업을 포기했던 부지
- 노후 단독·다가구가 밀집한 역세권 토지
- 수익률이 조금 부족해 개발을 보류했던 사업지
여기서 중요한 것은 땅을 먼저 사는 것이 아닙니다.
현행 기준으로 계획설계를 하고, 확정된 규제완화 기준을 적용해 다시 설계한 뒤 두 사업성을 비교해야 합니다.
실무에서는 이렇게 계산한다
기존 기준 계획설계 → 완화기준 계획설계 → 전용면적 차이 → 예상 매출 증가 → 추가 공사비·금융비 → 개발이익 증가분
이렇게 숫자로 확인한 뒤 토지 매입가격을 역산해야 합니다.
제가 개발사업에서 중요하게 생각하는 원칙도 여기에 있습니다.
좋은 땅을 사서 사업성을 만드는 것이 아니라, 사업성이 확인되는 가격에 땅을 사는 것입니다.
규제완화는 영원한 권리가 아니다
이것이 이번 글에서 가장 강조하고 싶은 부분입니다.
건축제도는 주택시장, 사회적 요구, 안전문제와 민원 등에 따라 계속 바뀝니다.
오늘 완화된 제도가 몇 년 뒤에도 동일하리라는 보장은 없습니다.
그렇다고 정책 발표만 보고 서둘러 투자하라는 이야기도 아닙니다.
오히려 반대입니다.
정책이 열어준 기간에는 누구보다 빨리 검토하되, 투자는 철저히 숫자로 판단해야 합니다.
현장에서 오랫동안 일을 하다 보면 “그때 그 기준으로 허가를 받아둘 걸” 하는 말을 종종 듣습니다.
규제가 다시 강화된 뒤에는 과거의 완화기준을 소급해 적용해 달라고 할 수 없습니다.
따라서 지금 필요한 것은 성급한 토지매입이 아니라 예전에 검토했던 토지와 노후주택의 사업성을 다시 계산해 보는 것입니다.
FAQ
- 규제가 완화되면 바로 토지를 매입해도 될까요?
아닙니다. 정책 발표와 법령 시행은 구분해야 합니다. 시행일과 적용대상,
지자체 기준을 확인하고 가설계 후 판단해야 합니다.
2. 일조권이 완화되면 용적률을 모두 사용할 수 있나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 주차, 도로, 대지 안의 공지와 다른 건축기준이 동시에 적용됩니다.
3. 과거 검토했던 사업지도 다시 볼 가치가 있나요?
오히려 그런 부지가 우선 대상입니다. 규제 하나 때문에 수익성이 조금 부족했던
사업은 제도 변화에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
결론
규제완화는 모든 토지에 주어지는 개발이익이 아니라, 변화의 시기를 알아보고 준비한 사람에게 열리는 사업기회에 가깝습니다.
다세대·다가구와 비아파트 활성화 정책이 움직이는 지금, 과거 일조권이나 각종 건축규제로 포기했던 부지가 있다면 한 번쯤 도면을 다시 펼쳐볼 시점입니다.
다만 건축 관련 제도와 인허가 기준은 지역과 건축물 용도에 따라 달라지고 정책 발표와 실제 시행기준도 다를 수 있으므로, 최종 투자는 관할 행정기관 및 관련 전문가를 통해 적용기준을 확인한 후 판단해야 합니다.
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